Португалія з кожним роком привертає дедалі більше уваги іноземних покупців нерухомості. Чи то інвестиція, переїзд на ПМЖ, чи купівля будинку для відпочинку, ця країна вабить м’яким кліматом, високою якістю життя, доступними цінами на житло та дружнім ставленням до іноземців. Але, як і в будь-якій країні, процес купівлі нерухомості тут має свої особливості та підводні камені. У цій статті я, Інна Шемет, ділюся своїм досвідом і розповідаю, що потрібно знати, щоб ухвалити зважене рішення та уникнути помилок. Я живу в Португалії з 2012 року і працюю у сфері оформлення документів та юридичних послуг. Наше Бюро допомагає з отриманням ВНЖ, громадянства, оформленням угод із нерухомістю, аналізом договорів та вирішенням будь-яких питань, пов’язаних із купівлею житла. Якщо вам потрібна підтримка — звертайтесь!
Купівля нерухомості: перші кроки
Гарна новина для початку: у Португалії немає обмежень для іноземців при купівлі нерухомості. Ви можете придбати житло, навіть якщо не є резидентом ЄС. Проте є кілька ключових моментів, які потрібно врахувати.
Португальський податковий номер (NIF)
Для купівлі нерухомості вам обов’язково знадобиться португальський податковий номер (NIF). Його можна отримати в місцевому податковому офісі або через довірену особу. Важливий нюанс: якщо ви перебуваєте у шлюбі, податковий номер має бути в обох подружжя, навіть якщо один із них особисто не бере участі в угоді. Цей номер фіксується в усіх реєстрах, а ваш сімейний стан і режим майна (наприклад, спільна чи роздільна власність) мають бути відображені в договорі купівлі-продажу.
Банківський рахунок у Португалії
Якщо ви не резидент ЄС, вам потрібно відкрити рахунок у португальському банку. Деякі забудовники, агенції чи нотаріуси можуть запропонувати оплату через рахунки третіх країн, наприклад, через транзитні агентські рахунки. Я наполегливо рекомендую уникати таких схем. По-перше, це може викликати запитання у контролюючих органів щодо походження коштів. По-друге, у майбутньому такі транзакції можуть бути розцінені як спроба відмивання капіталу. Відкриття рахунку в Португалії та проведення всіх розрахунків через нього — найбезпечніший і найпрозоріший варіант.
Нерухомість і ВНЖ
Важливо розуміти: купівля нерухомості сама по собі не дає права на проживання в Португалії. Проте вона може стати підставою для отримання деяких видів віз, наприклад, візи D7 (так звана «віза пенсіонера» або «віза рантьє»). Ця віза видається на основі пасивного доходу, включно з доходом від оренди нерухомості. Таким чином, купівля дохідної нерухомості може стати надійним способом обґрунтування ренти для отримання ВНЖ.
Новобудова чи вторинний ринок: що обрати?
Одна з головних дилем при купівлі нерухомості, особливо за обмеженого бюджету, — новобудова чи вторинний ринок? Однозначної відповіді немає, але давайте розберемо плюси та мінуси.
Новобудови часто дорожчі, але мають менше прихованих проблем і зазвичай продаються з гарантією від забудовника. Проте їхнє будівництво може тривати пару років, а це означає, що вам, можливо, доведеться орендувати житло на час очікування. Нове житло в центрі або престижних районах коштує значно дорожче — подекуди в рази вище середньої ринкової ціни.
Вторинне житло зазвичай доступніше, але може потребувати ремонту. Зате такі об’єкти частіше розташовані в обжитих, розвинених районах із готовою інфраструктурою.
Новобудови як інвестиція
Новобудови в Португалії за останні роки стали особливо популярними як серед місцевих жителів, так і серед іноземних інвесторів. Чому? По-перше, гнучка схема оплати: на початковому етапі достатньо внести 10–20% від вартості об’єкта, а залишок сплачується через 1–2 роки при підписанні остаточного договору купівлі-продажу. За цей час ціна нерухомості на зростаючому ринку може значно зрости, що робить такі покупки привабливими для інвесторів.
Ще один цікавий інструмент — переуступка права викупу. Це коли ви купуєте об’єкт у першого покупця (зазвичай інвестора) до завершення будівництва. Однак не всі забудовники допускають таку практику, тож уважно вивчайте умови договору.
Ризики, звісно, є. Найпоширеніший — затримки термінів будівництва. Утім, серйозні порушення зобов’язань чи банкрутство забудовників у Португалії трапляються вкрай рідко. Ринок новобудов тут вважається стабільним і відносно безпечним.
Етапи купівлі нерухомості
Процес купівлі нерухомості в Португалії включає кілька етапів, деякі з яких можна виконувати паралельно.
Пошук нерухомості
Почати шукати житло можна в будь-який момент — хоч сьогодні. У Португалії добре розвинені онлайн-маркетплейси, де представлена більша частина об’єктів по всій країні. Позаринкові пропозиції (ті, що ще не потрапили в публічний доступ) трапляються рідше, але їх можна знайти, активно працюючи з агентами, платформами та організовуючи огляди. Такі об’єкти не завжди дешевші, але можуть бути унікальними.
Оформлення податкового номера (NIF)
Як я вже згадала, це обов’язковий крок для всіх покупців, включно з подружжям. Зверніться до податкової служби, спеціалізованого агентства чи онлайн-сервісу.
Відкриття банківського рахунку та переказ коштів
Після отримання NIF відкрийте рахунок у португальському банку, перекажіть резервний платіж, а потім основну суму для купівлі.
Підписання договору резерву
Коли ви знайшли відповідний об’єкт, наступний крок — підписання договору резерву. Я наполегливо рекомендую залучати адвоката для перевірки або складання цього договору. Він допоможе переконатися, що застава (резервний платіж) може бути повернена в разі форс-мажору, і перевірить документи на наявність невідповідностей.
Очікування фінальної угоди
Стандартний термін завершення угоди в Португалії — 90 днів, але за домовленістю сторін він може бути коротшим (20, 30 або 60 днів). Обов’язково завіряйте підписи в договорі резерву — це захистить ваші права. У період очікування покупець, як правило, просто чекає, поки продавець збере всі документи та призначить візит до нотаріуса чи в службу реєстрації. Якщо ви оформлюєте іпотеку, цей етап включає додаткові кроки.
Фінальна угода
На неї приходять покупець і продавець (або їхні представники за довіреністю). Угода проходить за встановленою процедурою і займає небагато часу. Після підписання договору купівлі-продажу ви стаєте повноправним власником нерухомості. Нотаріус або реєстратор ініціює внесення змін до реєстру нерухомості, але оновлення даних в онлайн-базі може тривати кілька місяців через високу завантаженість служб. Утім, підписаний договір і проведена процедура гарантують ваше право власності.
Чи варто наймати рієлтора?
У Португалії комісію рієлтора традиційно сплачує продавець, оскільки рієлтор працює на нього, підшукуючи покупців. Якщо ви хочете, щоб рієлтор представляв ваші інтереси, будьте готові до можливої додаткової комісії. Це залежить від того, чи ділиться рієлтор продавця своєю комісією, чи готовий ваш агент працювати без гарантованого гонорару. Цікаво, що самі португальці рідко наймають рієлторів для пошуку нерухомості — це більше характерно для іноземців.
Витрати на купівлю нерухомості
Окрім вартості самого об’єкта, при купівлі нерухомості в Португалії ви зіткнетеся з додатковими витратами:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) — податок на передачу нерухомості. Ставка варіюється від 0% до 8% залежно від вартості та типу житла. Наприклад, для основного житла вартістю 250 000 євро ставка становитиме близько 4%.
- Гербовий збір (Imposto do Selo) — 0,8% від вартості нерухомості.
- Нотаріальні та реєстраційні збори — від 800 до 1500 євро.
- Комісія рієлтора — зазвичай сплачується продавцем, але, як я згадала, ваш рієлтор може запросити додаткову плату.
Ризики та як їх мінімізувати
Купівля нерухомості завжди пов’язана з певними ризиками. Ось на що варто звернути увагу:
- Незаконні забудови. Особливо це стосується старих або сільських об’єктів, де можуть бути неузаконені прибудови чи перепланування.
- Приховані борги. Переконайтеся, що попередній власник сплатив усі комунальні платежі та податки.
- Право першочергового викупу. Орендарі, співвласники, сусіди чи муніципалітет можуть мати переважне право на купівлю. Перевірте це заздалегідь.
- Обмеження на використання. Якщо ви плануєте здавати житло в туристичну оренду чи використовувати його в комерційних цілях, уточніть, чи немає заборон.
- Плани розвитку району. Будівельні проєкти поблизу можуть як підвищити цінність вашої нерухомості, так і створити незручності на кілька років. З іншого боку, зростання пропозиції на ринку може знизити ліквідність вашого об’єкта.
Чому Португалія?
Купівля нерухомості в Португалії — це не лише інвестиція, а й крок до нового способу життя. Ключ до успіху — ретельна підготовка, залучення кваліфікованих спеціалістів (адвокатів, рієлторів) і глибоке розуміння всіх етапів процесу. Сподіваюся, ця стаття допомогла вам розібратися, що потрібно знати перед купівлею житла в цій прекрасній країні.
Якщо вам потрібна допомога з оформленням угод, аналізом договорів чи консультацією з будь-яких питань, пов’язаних із нерухомістю, звертайтесь до наших партнерів із okno.agency. Вони професійно супроводжують будь-які угоди. Успіхів у пошуках вашого ідеального будинку в Португалії!
