Сьогодні ми обговоримо тему, яка надзвичайно актуальна для тих, хто планує переїхати, вже переїхав або просто цікавиться інвестиціями в Португалії — іпотеку. Мова піде про те, як оформити кредит на купівлю житла, що є не просто фінансовим кроком, а й значущим рішенням, здатним вплинути на ваше життя та життя ваших дітей на довгі роки вперед.
Актуальність іпотеки для місцевих та іноземців
Тема іпотеки однаково важлива як для місцевих жителів, так і для іноземців. За останні п'ять-десять років ціни на нерухомість у деяких регіонах Португалії зросли в кілька разів, і цей тренд зберігається. Це робить купівлю житла без кредиту недоступною для багатьох. На щастя, португальські банки охоче видають іпотечні позики, надаючи можливість придбати будинок мрії. Крім того, високі ціни на оренду житла в Португалії роблять іпотеку вигідним вкладенням, особливо для тих, хто розглядає житло середнього або економ-класу. Проте, у випадку з люксовою нерухомістю оренда може виявитися більш привабливою.
Статистика та тенденції іпотечного ринку в Португалії
Хоча даних за весь 2024 рік ще немає, відомо, що в першому півріччі минулого року іноземці складали 18% від усіх іпотечних позичальників у Португалії. Цей показник щорічно зростає, і на поточний момент частка іноземців у загальному обсязі іпотечних кредитів становить трохи більше 8%. Цікаво також, що іноземці частіше купують більш дорогу нерухомість, ніж місцеві жителі. Хоча їх угоди складають лише 6-7% від загальної кількості, на них припадає понад 10% від загальної вартості проданої нерухомості.
У нашому бюро часто звертаються іноземні клієнти, які бажають оформити іпотеку, навіть якщо їхні доходи за межами Португалії. Португальські банки досить лояльні до таких клієнтів. Ми допомагаємо перекласти податкові декларації та підготувати інші необхідні документи для банків.
Таким чином, іпотека в Португалії відкриває двері для довгострокового інвестування в нерухомість, пропонуючи рішення як для місцевих, так і для іноземних інвесторів та нових жителів країни.
Хто бере іпотеку в Португалії?
Переїжджаючі для постійного проживання
Перша категорія — це ті, хто переїжджає до Португалії для постійного проживання. Зазвичай вони протягом першого-двох років після переїзду орендують житло, що є цілком розумним рішенням. Відразу після переїзду складно визначити, де саме хочеться осісти, куди краще вкласти значні кошти та взяти на себе зобов'язання по іпотечних платежах. Важливо зрозуміти, де буде комфортно вам і вашій родині, особливо якщо у вас є діти. Тому багато іммігрантів спочатку обирають оренду, навіть маючи пристойні доходи та заощадження. Після року-двох, оглянувшись, вони приймають більш зважене рішення про вкладення, розуміючи, що іпотека — це також інвестиція.
Інвестори
Друга категорія — це інвестори. Вони зацікавлені вкладати свої заощадження в португальську нерухомість, що зумовлено стабільним зростанням ринку протягом багатьох років. Щорічно ціни на нерухомість зростали на 15–20%, а за підсумками 2024 року зростання склало близько 10%. У порівнянні з іншими європейськими країнами, де ринок стагнує або падає, Португалія залишається дуже привабливою для інвестицій, і іпотека стає для них важливим інструментом.
Учасники цільових пільгових програм
Третя категорія — це учасники цільових пільгових програм, переважно молодь, на яку ставить португальський уряд. Для осіб до 35 років пропонуються вигідні умови: податкові пільги при купівлі першого житла та державні гарантії на перший внесок. Це означає, що молоді люди не потребують накопичення великої суми для початкового внеску, що часто є серйозним бар'єром. Хоча цей внесок включається в суму боргу, купівля житла стає значно простішою.
Чому варто брати іпотеку зараз, а не відкладати на потім?
По-перше, ринок нерухомості в Португалії демонструє стабільне зростання вже багато років, і більшість експертів очікує його продовження. Іпотека стає хорошим інструментом для збереження заощаджень та економії на оренді.
Навіть за поточної облікової ставки Європейського центрального банку, яка не така низька, як 2-3 роки тому, іпотека залишається привабливою. Через два роки у позичальників зазвичай з'являється можливість рефінансувати кредит на вигідніших умовах в іншому банку. Це означає, що навіть при нинішніх ставках вартість обслуговування іпотеки в Португалії залишається доступною у порівнянні з багатьма країнами за межами ЄС.
Крім того, португальські банки лояльні до тих, хто підтверджує доходи за межами Португалії, що робить іпотеку доступною для багатьох іноземців, не вимагаючи переведення всіх коштів у країну. Це один з факторів, що підтримують зростання цін на нерухомість у Португалії.
Ради: як підготуватися до іпотеки?
Початковий внесок та підтверджений дохід
Перший порада — тверезо оцініть свою фінансову ситуацію. Почніть з визначення суми, яку ви можете виділити на початковий внесок. Зазвичай мінімальний внесок становить 10%, але для більшої впевненості варто розраховувати на 20-30%. Перевірте свої заощадження. Якщо ви берете участь у пільгових програмах з державною гарантією, вам буде легше, але всім іншим необхідно серйозно оцінити свої можливості.
Зверніть увагу на свій щомісячний підтверджений дохід. Це може бути дохід з-за кордону, якщо він відображається в податковій декларації, або дохід всередині Португалії. Банки охочіше працюють з португальськими доходами, що може збільшити суму схваленого кредиту. Перший рік-два після переїзду, коли ви орендуєте житло, — це чудовий час для приведення в порядок своїх фінансів. Переконайтеся, що ваші доходи легко підтвердити, будь то зарплата, доходи від бізнесу чи інші джерела. Якщо ваші доходи раніше не декларувалися або пов'язані з криптовалютою, почніть процес їх легалізації. Чим більший дохід ви зможете показати банку, тим на більшу суму кредиту зможете розраховувати. Не відкладайте це на потім — налагодження фінансових потоків зараз може значно спростити отримання іпотеки у майбутньому.
Розрахунок суми кредиту, яку готовий схвалити банк
Все досить просто. Банк розглядає загальний дохід вашої сім'ї або домогосподарства і визначає, що щомісячні платежі по кредиту не повинні перевищувати певний відсоток від цього доходу, зазвичай 20-30%, іноді до 40%, рідко більше. Банк визначає, яку суму ви можете виплачувати щомісяця, виходячи з вашого доходу. Помножте цю суму на кількість місяців кредиту, і ви отримаєте приблизну суму кредиту.
Що стосується терміну кредиту, банки розраховують, що ви виплатите його до 75 років. Відніміть свій вік від 75 і переведіть залишок років у місяці — це буде максимальний термін кредиту. Так ви можете оцінити максимальну суму кредиту, на яку можете розраховувати.
Для більш точного розуміння рекомендується отримати попереднє схвалення від банку, що допоможе визначити, на яку суму ви можете розраховувати при купівлі нерухомості в Португалії. Після цього можна переходити до пошуку конкретного об'єкта для покупки.
Важливі моменти: оцінюємо свої фінансові можливості
По-перше, не забувайте про податки та додаткові витрати, пов'язані з оформленням іпотеки. Це можуть бути податок на передачу права власності, гербовий збір, послуги нотаріуса, державні мита за реєстрацію об'єкта в реєстрі, страховки та комісії банку. Усі ці витрати можуть скласти кілька відсотків від вартості нерухомості, що значно зменшить ваш бюджет.
По-друге, зверніть увагу на так званий "геп" — різницю між вартістю нерухомості, узгодженою з продавцем, і її офіційною оцінкою банком. Це явище досить поширене: ви домовилися про ціну, але банк оцінює її нижче. Банк видає кредит, виходячи з оціночної вартості, а не на тій, за яку ви все узгодили. Ця різниця може вимагати від вас додаткових власних коштів для завершення покупки.
Ці два аспекти можуть суттєво впливати на кінцеву суму, необхідну для угоди, тому їх слід враховувати заздалегідь.
Особистий досвід. Як людина з іпотечним кредитом на кілька сотень тисяч євро, я можу підтвердити, що "геп" відіграє ключову роль. Коли ми з чоловіком купували заміський будинок, його оцінка банком виявилася майже на 200 тисяч євро нижчою реальної вартості. Причини були наступні:
- Оцінювач банку оцінив наш будинок приблизно на 100 тисяч євро менше, ніж аналогічні об'єкти в сусідніх районах, без явної причини.
- Ще 100 тисяч євро "загубилися", тому що в офіційному проекті будинку не був вказаний цілий поверх. В Португалії це часте явище серед приватних будинків і вілл, особливо коли мова йде про підземні рівні, не відображені в проекті. У нашому випадку це був величезний підземний поверх площею близько 100 квадратних метрів, який не був врахований при оцінці.
Врешті-решт, нам довелося додати ці 200 тисяч євро з власних коштів, щоб завершити угоду. Тому я наполегливо рекомендую: завжди ретельно оцінюйте об'єкт, який ви плануєте купити, і враховуйте можливість, що його оцінка банком може не збігтися з ціною, яку вимагає продавець.
Чому варто звернути увагу на португальську іпотеку?
Ринок нерухомості в Португалії стабільний, з щорічним зростанням цін близько шести відсотків. Банки пропонують привабливі умови, і іноземці можуть отримати іпотеку навіть без доходу в Португалії, якщо вони нададуть підтвердження доходів з інших країн. Однак, важливо враховувати особливості, такі як "геп" між оціночною та ринковою вартістю квартири. Про це ми поговоримо детальніше згодом.
Ради з підготовки до оформлення іпотеки
Цей етап вимагає уваги та ретельного планування.
Оцінка фінансів
Початковий внесок: Визначте, скільки ви можете виділити на початковий внесок. Зазвичай це 10-20% від вартості житла.
Податки та збори: Враховуйте податок на передачу майна (IMT), який залежить від вартості житла та може становити кілька відсотків.
Розрахунок "гепа": Якщо банк оцінює квартиру в 200 тисяч євро, а її ціна 300 тисяч, вам потрібно буде знайти додатково 100 тисяч євро.
Збір необхідних документів
Для подачі заявки в банк знадобляться:
- Паспорт та номер платника податків.
- Підтвердження доходів (довідки про зарплату, податкова декларація).
Рада: Зверніть увагу на те, як банки розглядають ваш дохід.
- Податкова декларація: Банки аналізують вашу останню декларацію, дивляться на загальну суму та структуру доходу. Зарплата за наймом найбільш переважна.
- Самозайнятість і фриланс: Такі доходи розглядаються з більшою обережністю через їх нестабільний характер.
- Поточний дохід: Доходи за останні 3-5 місяців мають значення, особливо якщо вони вищі за середньорічний. Це може суттєво вплинути на схвалення та суму кредиту. Готуйтеся до цього заздалегідь.
Робота з іпотечним брокером
Можна подавати документи самостійно, якщо ви впевнені у своїх силах.
Іпотечні брокери пропонують послуги по підбору банку та оформленню заявки, що економить час і може покращити умови кредиту. Ріелтори також корисні, особливо якщо ви одночасно шукаєте об'єкт і хочете повного супроводу процесу.
Рада з особистого досвіду: Універсального рецепту немає. Коли ми оформляли іпотеку на будинок, я покладалася на контакти з банком, але після трьох місяців очікування довелося залучати брокера. Документів було багато, угода була на носі, а схвалення все не було. Брокер допоміг продовжити термін угоди на місяць і за два тижні добився схвалення в іншому банку, рятуючи ситуацію. Це підтверджує, що кожен випадок унікальний, і важливо бути готовим до різних поворотів, вчасно залучаючи фахівців.
Процес оформлення іпотеки - крок за кроком
- Визначення бюджету: Розрахуйте свої можливості для вибору житла.
- Подача заявки в банк: Зверніться до кількох банків для порівняння пропозицій.
- Отримання попереднього схвалення: Очікуйте від однієї до трьох тижнів.
- Вибір об'єкта: Після отримання схвалення починайте підбір нерухомості.
- Перевірка об'єкта банком: Інженер від банку оглядає та оцінює об'єкт.
- Підписання угоди: Заключаєте договір у нотаріуса після затвердження оцінки.
- Початок платежів: Ви починаєте виплачувати кредит за графіком з наступного місяця.
Обирайте професіоналів з хорошою репутацією та ліцензіями
Ставте запитання щодо процесу роботи, вартості послуг та можливої допомоги. Будьте готові витратити час на пошук нерухомості, вивчення ринку та вибір спеціалістів. Можливо, ви самі станете експертом у цьому процесі! Бажаю вам успіхів у отриманні вигідного кредиту та комфортного проживання у вашому новому домі в Португалії.