Здрастуйте! Сьогодні ми розберемо всі ключові аспекти оренди житла в Португалії, щоб ви точно не попали в пастку. Як показує практика, багато орендарів стикаються з одними і тими ж проблемами: орендодавець не хоче повертати заставу, незаконно підвищує оренду або вимагає з’їхати без законних підстав. Що робити, якщо ви живете в квартирі без договору? Чи може хазяїн просто так підняти орендну плату?
Чи можна жити безкоштовно, якщо вам не повертають заставу? Як відбувається виселення, і які у вас права? Що робити, якщо хазяїн вимагає гроші за "знос квартири"? В цій статті я розберу реальні випадки, коли орендарі вигравали спори з орендодавцями, а в фіналі розкажу історію орендаря, який чуть не втратив 6000 євро, але все-таки зміг їх повернути. Читайте до кінця – це зекономить вам не тільки гроші, но і нерви!
Як влаштовано оренду в Португалії?
Давайте почнемо з основ. В Португалії, як і в будь-якій країні, житло можна здавати і знімати офіційно або неофіційно. Офіційна оренда – це коли у вас є письмовий договір, зареєстрований в податковій. Португальське законодавство чітко говорить: договір на оренду нерухомості повинен бути оформлений на папері. Усні домовленості юридичної сили не мають. Правда, в інших сферах життя в Португалії усні договори можливі, но оренда житла – виняток. Неофіційна оренда – це коли ви просто платите гроші, а договору нема. Таке в Португалії зустрічається всюди і поряд: квартири здаються через знайомих або в маленьких містечках, де люди домовляються "на словах".
Часто це спосіб для власників піти від податків на ренту, які вони вважають немаленькими. Якщо вам пропонують неофіційну оренду, спробуйте настояти на письмовому договорі. Так, хазяїн може підняти ціну, щоб компенсувати податки, но воно того варте. По-перше, з договором ви спокійніше спите по ночах. По-друге, його можна показати в міграційній службі, банку, школі або дитячому садку. І головне – якщо дійде до спорів, договір допоможе відстояти ваші права.
Економія в пару сотень євро в місяць не варта ризику залишитись ні з чим. Но навіть якщо договору нема, це не значить, що ви беззахисні! Закон говорить: якщо ви живете в квартирі більше 6 місяців і справно платите оренду, ви можете доказати існування договору – навіть усного. Головне – мати підтвердження. Платите через банк? Відмінно, перекази – це доказ. А от наличні – ризикована історія. Якщо вже платите кешем, беріть хоч розписки. Серед друзів таке ще пройде, но якщо ви тільки приїхали в Португалію і погано знаєте мову або закони, краще не експериментуйте.
Основні закони про оренду
- Цивільний кодекс (Código Civil) – статті 1022 і далі.
- Новий режим оренди (NRAU) – Декрет-Закон № 6 від 2006 року.
Ці документи – ваш головний орієнтир в питаннях оренди.
Офіційні комунікації: все на папері
Будь-які важливі питання між орендарем і орендодавцем краще вирішувати письмово. Це стосується:
- Розірвання договору.
- Зміни орендної плати.
- Ремонту в квартирі.
Пишіть повідомлення, ставте підпис і відправляйте рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Для орендаря адреса – це зазвичай сама квартира, якщо в договорі не вказано інше. Для орендодавця – адреса з договору. Я настійно рекомендую прописувати адреси для кореспонденції окремим пунктом в договорі – досвідчені юристи завжди так роблять. Якщо лист відправлено на правильну адресу, но отримувач його не забрав, воно все одно вважається доставленим (стаття 224 ЦК).
Поширені ситуації і як з ними справлятись
1. Живете без договору? Не панікуйте!
По статті 1069 ЦК, договір оренди повинен бути письмовим (крім оренди землі – там можна усно). Но що робити, якщо договору нема, а хазяїн раптово просить з’їхати? Якщо ви платите оренду вчасно, у вас є права, і розірвати оренду можна тільки по стандартній процедурі. Платите наличними? Просіть розписки. Приклад з практики: один орендар жив без договору, но платив через банк. Хазяїн вирішив здати квартиру дорожче і заявив: "Який договір? Я тебе не знаю!" Адвокат зібрав перекази, переписку в WhatsApp і показання сусідів. Хазяїн одразу пішов на поп’ятну – справа вирішилась без суду. Но якби він завчасно слал листи з вимогою з’їхати і не приймав оплату, відстояти правоту було б складніше.
2. Права і обов’язки орендаря
Ваші права:
- Використовувати житло по призначенню.
- Вимагати від хазяїна ремонту (стаття 1074 ЦК).
- Робити зміни в квартирі тільки з згоди орендодавця.
- Вас не можуть виселити без суду.
- Навіть без договору можна доказати факт оренди.
Ваші обов’язки:
- Платити оренду вчасно (зазвичай до 8-го числа – це традиція, а не закон).
- Слідкувати за станом житла і використовувати його по призначенню.
- Не здавати квартиру в суборенду без дозволу хазяїна. Бачу в чатах оголошення на кшталт "здам квартиру на зиму" – це порушення, якщо суборенда не прописана в договорі. Гості на пару тижнів – інша справа, но перездача на місяці – вже ризик.
- Повідомляти хазяїну про аварії або серйозні поломки.
- Проживати в квартирі. Якщо ви там не живете або здали її комусь, це привід для розірвання договору. Пліснява від сырости або протікання через ваше відсутність? Хазяїн вправі вимагати компенсацію.
3. Права і обов’язки орендодавця
Права хазяїна:
- Вимагати оплату оренди вчасно.
- Перевіряти квартиру по домовленості (прийти без попередження – незаконно).
- Не продовжувати договір, якщо є підстави.
- Виселити через суд за несплату.
Обов’язки хазяїна:
- Здати житло в придатному стані.
- Робити необхідний ремонт.
- Не заважати вам жити.
Чи може хазяїн просто так підняти оренду?
Уявіть: ви платите 1000 євро, а хазяїн каже: "З марта буде 1500€, або вали!" Чи має він право? Ні, якщо це не прописано в договорі. Закон дозволяє підвищувати оренду тільки так:
- Якщо в договорі є пункт про щорічне збільшення (наприклад, на 50-100 євро).
- Якщо оренда росте по коефіцієнту інфляції (в 2024 році – 6,94%). Тобто з 1000 євро максимум до 1069,40 євро, а не до 1500.
Хазяїн вимагає більше? Просіть письмове пояснення з посиланням на закон. Но врахуйте: він може захотіти розірвати договір. Іноді простіше домовитись, якщо підвищення все одно нижче ринку, но це вже компроміс, а не закон.
Повернення застави (caução)
Ви заплатили 2-3 місяці депозиту, а при виїзді хазяїн каже: "Квартира зношена, застава моя!" Знайомо? Недавно був випадок: орендар залишив 6000 євро застави, а хазяїн відмовився повертати, посилаючись на плісняву. Но пліснява виросла через протічку, яку хазяїн полагодив і навіть получив гроші від страховки. Тим не менш, він хотів залишити заставу собі. Адвокат переконав його повернути гроші без суду – суд би точно став на сторону орендаря. Деякі не платять останні місяці, надіючись на заставу. Юридично це неправильно, но якщо хазяїн явно не збирається повертати гроші, так роблять.
Як відбувається виселення?
Виселити вас можуть тільки через суд (ação de despejo, стаття 14 NRAU). Підстави (стаття 1083 ЦК):
- Не платите оренду 3 місяці.
- Здали квартиру в суборенду без дозволу.
- Використовуєте житло не по призначенню.
Процес:
- Хазяїн шле письмову вимогу сплатити борг.
- Якщо через місяць боргу нема, він іде в суд.
- Суд вирішує, виселяти чи ні.
Повідомляють через суд, адвоката або рекомендованим листом. Міняти замки або відключати світло хазяїн не вправі – це незаконно. Був випадок: хазяїн сам змінив замки і викинув речі орендаря. Той подав в суд – і хазяїн заплатив велику компенсацію.
Як відмовитись від договору?
- Орендар: за 90 днів, якщо живете 1-6 років, або за 120 днів, якщо більше 6 років.
- Орендодавець: за 120 днів (1-6 років) або 240 днів (більше 6 років).
Не попередили вчасно – платите за час, що залишився.
А якщо хазяїн терміново вимагає звільнити житло?
Це можливо, якщо:
- Він сам хоче жити в квартирі (або його родичі, стаття 1101 ЦК).
- Будинок іде під знесення або капремонт.
Тоді ви з’їжджаєте, но вам належить компенсація.
Підсумки
Тепер ви знаєте:
- Договір потрібен письмовий.
- Без договору права все одно є.
- Оренду нельзя підняти просто так.
- Заставу не утримують без причин – її можна повернути.
- Виселення – тільки через суд.
- Все регулює закон, і процедури обов’язкові.
- Спори фіксуйте письмово.
- В конфліктах допоможе суд або адміністрація.
Дякую, що дочитали! Поділіться статтею, якщо була корисна.