Здравствуйте! Сегодня мы разберём все ключевые аспекты аренды жилья в Португалии, чтобы вы точно не попали в ловушку. Как показывает практика, многие арендаторы сталкиваются с одними и теми же проблемами: арендодатель не хочет возвращать залог, незаконно повышает аренду или требует съехать без законных оснований.
Что делать, если вы живёте в квартире без договора? Может ли хозяин просто так поднять арендную плату? Можно ли жить бесплатно, если вам не возвращают залог? Как происходит выселение, и какие у вас права? Что делать, если хозяин требует деньги за "износ квартиры"? В этой статье я разберу реальные случаи, когда арендаторы выигрывали споры с арендодателями, а в финале расскажу историю арендатора, который чуть не потерял 6000 евро, но всё-таки смог их вернуть. Читайте до конца – это сэкономит вам не только деньги, но и нервы!
Как устроена аренда в Португалии?
Давайте начнём с основ. В Португалии, как и в любой стране, жильё можно сдавать и снимать официально или неофициально.
Официальная аренда – это когда у вас есть письменный договор, зарегистрированный в налоговой. Португальское законодательство чётко говорит: договор на аренду недвижимости должен быть оформлен на бумаге. Устные договорённости юридической силы не имеют. Правда, в других сферах жизни в Португалии устные договоры возможны, но аренда жилья – исключение.
Неофициальная аренда – это когда вы просто платите деньги, а договора нет. Такое в Португалии встречается сплошь и рядом: квартиры сдаются через знакомых или в маленьких городках, где люди договариваются "на словах". Часто это способ для владельцев уйти от налогов на ренту, которые они считают немаленькими.
Если вам предлагают неофициальную аренду, попробуйте настоять на письменном договоре. Да, хозяин может поднять цену, чтобы компенсировать налоги, но оно того стоит. Во-первых, с договором вы спокойнее спите по ночам. Во-вторых, его можно показать в миграционной службе, банке, школе или детском саду. И главное – если дойдёт до споров, договор поможет отстоять ваши права. Экономия в пару сотен евро в месяц не стоит риска остаться ни с чем.
Но даже если договора нет, это не значит, что вы беззащитны! Закон говорит: если вы живёте в квартире больше 6 месяцев и исправно платите аренду, вы можете доказать существование договора – даже устного. Главное – иметь подтверждения. Платите через банк? Отлично, переводы – это доказательство. А вот наличные – рискованная история. Если уж платите кэшем, берите хотя бы расписки. Среди друзей такое ещё прокатит, но если вы только приехали в Португалию и плохо знаете язык или законы, лучше не экспериментируйте.
Основные законы об аренде
- Гражданский кодекс (Código Civil) – статьи 1022 и далее.
- Новый режим аренды (NRAU) – Декрет-Закон № 6 от 2006 года.
Эти документы – ваш главный ориентир в вопросах аренды.
Официальные коммуникации: всё на бумаге
Любые важные вопросы между арендатором и арендодателем лучше решать письменно. Это касается:
- Расторжения договора.
- Изменения арендной платы.
- Ремонта в квартире.
Пишите уведомление, ставьте подпись и отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении. Для арендатора адрес – это обычно сама квартира, если в договоре не указано иное. Для арендодателя – адрес из договора. Я настоятельно рекомендую прописывать адреса для корреспонденции отдельным пунктом в договоре – опытные юристы всегда так делают. Если письмо отправлено на правильный адрес, но получатель его не забрал, оно всё равно считается доставленным (статья 224 ГК).
Распространённые ситуации и как с ними справляться
1. Живёте без договора? Не паникуйте!
По статье 1069 ГК, договор аренды должен быть письменным (кроме аренды земли – там можно устно). Но что делать, если договора нет, а хозяин внезапно просит съехать? Если вы платите аренду вовремя, у вас есть права, и расторгнуть аренду можно только по стандартной процедуре. Платите наличными? Просите расписки.
Пример из практики: один арендатор жил без договора, но платил через банк. Хозяин решил сдать квартиру дороже и заявил: "Какой договор? Я тебя не знаю!" Адвокат собрал переводы, переписку в WhatsApp и показания соседей. Хозяин тут же пошёл на попятную – дело решилось без суда. Но если он заранее слал письма с требованием съехать и не принимал оплату, отстоять правоту было бы сложнее.
2. Права и обязанности арендатора
Ваши права:
- Использовать жильё по назначению.
- Требовать от хозяина ремонта (статья 1074 ГК).
- Делать изменения в квартире только с согласия арендодателя.
- Вас не могут выселить без суда.
- Даже без договора можно доказать факт аренды.
Ваши обязанности:
- Платить аренду вовремя (обычно до 8-го числа – это традиция, а не закон).
- Следить за состоянием жилья и использовать его по назначению.
- Не сдавать квартиру в субаренду без разрешения хозяина. Вижу в чатах объявления вроде "сдам квартиру на зиму" – это нарушение, если субаренда не прописана в договоре. Гости на пару недель – другое дело, но пересдача на месяцы – уже риск.
- Сообщать хозяину об авариях или серьёзных поломках.
- Проживать в квартире. Если вы там не живёте или сдали её кому-то, это повод для расторжения договора. Плесень от сырости или протечка из-за вашего отсутствия? Хозяин вправе требовать компенсацию.
3. Права и обязанности арендодателя
Права хозяина:
- Требовать оплату аренды вовремя.
- Проверять квартиру по договорённости (прийти без предупреждения – незаконно).
- Не продлевать договор, если есть основания.
- Выселить через суд за неуплату.
Обязанности хозяина:
- Сдать жильё в пригодном состоянии.
- Делать необходимый ремонт.
- Не мешать вам жить.
Может ли хозяин просто так поднять аренду?
Представьте: вы платите 1000 евро, а хозяин говорит: "С марта будет 1500€, или вали!" Имеет ли он право? Нет, если это не прописано в договоре. Закон позволяет повышать аренду только так:
- Если в договоре есть пункт о ежегодном увеличении (например, на 50-100 евро).
- Если аренда растёт по коэффициенту инфляции (в 2024 году – 6,94%). То есть с 1000 евро максимум до 1069,40 евро, а не до 1500.
Хозяин требует больше? Просите письменное объяснение со ссылкой на закон. Но учтите: он может захотеть расторгнуть договор. Иногда проще договориться, если повышение всё равно ниже рынка, но это уже компромисс, а не закон.
Возврат залога (caução)
Вы заплатили 2-3 месяца депозита, а при выезде хозяин говорит: "Квартира изношена, залог мой!" Знакомо? Недавно был случай: арендатор оставил 6000 евро залога, а хозяин отказался возвращать, ссылаясь на плесень. Но плесень выросла из-за протечки, которую хозяин починил и даже получил деньги от страховки. Тем не менее, он хотел оставить залог себе. Адвокат убедил его вернуть деньги без суда – суд бы точно встал на сторону арендатора.
Некоторые не платят последние месяцы, надеясь на залог. Юридически это неправильно, но если хозяин явно не собирается возвращать деньги, так поступают.
Как происходит выселение?
Выселить вас могут только через суд (ação de despejo, статья 14 NRAU). Основания (статья 1083 ГК):
- Не платите аренду 3 месяца.
- Сдали квартиру в субаренду без разрешения.
- Используете жильё не по назначению.
Процесс:
- Хозяин шлёт письменное требование оплатить долг.
- Если через месяц долга нет, он идёт в суд.
- Суд решает, выселять или нет.
Уведомляют через суд, адвоката или заказным письмом. Менять замки или отключать свет хозяин не вправе – это незаконно. Был случай: хозяин сам сменил замки и выкинул вещи арендатора. Тот подал в суд – и хозяин заплатил крупную компенсацию.
Как отказаться от договора?
- Арендатор: за 90 дней, если живёте 1-6 лет, или за 120 дней, если больше 6 лет.
- Арендодатель: за 120 дней (1-6 лет) или 240 дней (больше 6 лет).
Не предупредите вовремя – платите за оставшийся срок.
А если хозяин срочно требует освободить жильё?
Это возможно, если:
- Он сам хочет жить в квартире (или его родственники, статья 1101 ГК).
- Дом идёт под снос или капремонт.
Тогда вы съезжаете, но вам положена компенсация.
Итоги
Теперь вы знаете:
- Договор нужен письменный.
- Без договора права всё равно есть.
- Аренду нельзя поднять просто так.
- Залог не удерживают без причин – его можно вернуть.
- Выселение – только через суд.
- Всё регулирует закон, и процедуры обязательны.
- Споры фиксируйте письменно.
- В конфликтах поможет суд или администрация.
Спасибо, что дочитали! Напишите в комментариях, сталкивались ли вы с проблемами аренды в Португалии. Поделитесь статьёй, если была полезна.