Сегодня мы обсудим тему, которая крайне актуальна для тех, кто планирует переехать, уже переехал или просто интересуется инвестициями в Португалии — ипотеку. Речь пойдет о том, как оформить кредит на покупку жилья, что является не просто финансовым шагом, но и значимым решением, способным повлиять на вашу жизнь и жизнь ваших детей на долгие годы вперед.
Актуальность ипотеки для местных и иностранцев
Тема ипотеки одинаково важна как для местных жителей, так и для иностранцев. За последние пять-десять лет цены на недвижимость в некоторых регионах Португалии выросли в несколько раз, и этот тренд сохраняется. Это делает покупку жилья без кредита недоступной для многих. К счастью, португальские банки охотно выдают ипотечные займы, предоставляя возможность приобрести дом мечты. Кроме того, высокие цены на аренду жилья в Португалии делают ипотеку выгодным вложением, особенно для тех, кто рассматривает жилье среднего или эконом-класса. Однако, в случае с люксовой недвижимостью аренда может оказаться более предпочтительной.
Статистика и тенденции ипотечного рынка в Португалии
Хотя данных за весь 2024 год пока нет, известно, что в первом полугодии прошлого года иностранцы составили 18% от всех ипотечных заемщиков в Португалии. Этот показатель ежегодно растет, и на текущий момент доля иностранцев в общем объеме ипотечных кредитов составляет чуть более 8%. Интересно также, что иностранцы чаще покупают более дорогую недвижимость, чем местные жители. Хотя их сделки составляют лишь 6-7% от общего числа, на них приходится более 10% от общей стоимости проданной недвижимости.
В нашем бюро часто обращаются иностранные клиенты, желающие оформить ипотеку, даже если их доходы за пределами Португалии. Португальские банки достаточно лояльны к таким клиентам. Мы помогаем перевести налоговые декларации и подготовить другие необходимые документы для банков.
Таким образом, ипотека в Португалии открывает двери для долгосрочного инвестирования в недвижимость, предлагая решения как для местных, так и для иностранных инвесторов и новых жителей страны.
Кто берет ипотеку в Португалии?
Переезжающие для постоянного проживания
Первая категория — это те, кто переезжает в Португалию для постоянного проживания. Обычно они в первый год или два после переезда арендуют жилье, что является вполне разумным решением. Сразу после переезда сложно определить, где именно хочется осесть, куда лучше вложить значительные средства и взять на себя обязательства по ипотечным платежам. Важно понять, где будет комфортно вам и вашей семье, особенно если у вас есть дети. Поэтому многие иммигранты сначала выбирают аренду, даже имея приличные доходы и накопления. Спустя год-два, осмотревшись, они принимают более взвешенное решение о вложении, понимая, что ипотека — это тоже инвестиция.
Инвесторы
Вторая категория — это инвесторы. Они заинтересованы в вложении своих сбережений в португальскую недвижимость, что обусловлено стабильным ростом рынка на протяжении многих лет. Ежегодно цены на недвижимость увеличивались на 15–20%, а по итогам 2024 года рост составил около 10%. В сравнении с другими европейскими странами, где рынок стагнирует или падает, Португалия остается очень привлекательной для инвестиций, и ипотека становится для них важным инструментом.
Участники целевых льготных программ
Третья категория — это участники целевых льготных программ, преимущественно молодежь, на которую делает ставку португальское правительство. Для людей до 35 лет предлагаются выгодные условия: налоговые льготы при покупке первого жилья и государственные гарантии на первый взнос. Это значит, что молодым людям не нужно копить большую сумму для первоначального взноса, что часто является серьезным барьером. Хотя этот взнос включается в сумму долга, покупка жилья становится значительно проще.
Почему стоит брать ипотеку сейчас, а не откладывать на потом?
Во-первых, рынок недвижимости в Португалии демонстрирует стабильный рост уже многие годы, и большинство экспертов ожидает его продолжения. Ипотека становится хорошим инструментом для сохранения накоплений и экономии на аренде.
Даже при текущей учетной ставке Европейского центрального банка, которая не так низка, как 2-3 года назад, ипотека остается привлекательной. Через два года у заемщиков обычно появляется возможность рефинансировать кредит на более выгодных условиях в другом банке. Это означает, что даже при нынешних ставках стоимость обслуживания ипотеки в Португалии остается доступной по сравнению с многими странами за пределами ЕС.
Кроме того, португальские банки лояльны к тем, кто подтверждает доходы за пределами Португалии, что делает ипотеку доступной для многих иностранцев, не требуя перевода всех средств в страну. Это один из факторов, поддерживающих рост цен на недвижимость в Португалии.
Советы: как подготовиться к ипотеке?
Первоначальный взнос и подтвержденный доход
Первый совет — трезво оцените свою финансовую ситуацию. Начните с определения суммы, которую вы можете выделить на первый взнос. Обычно минимальный взнос составляет 10%, но для большей уверенности следует рассчитывать на 20-30%. Проверьте свои накопления. Если вы участвуете в льготных программах с государственной гарантией, вам будет легче, но всем остальным необходимо серьезно оценить свои возможности.
Обратите внимание на свой ежемесячный подтвержденный доход. Это может быть доход из-за рубежа, если он отражен в налоговой декларации, или доход внутри Португалии. Банки охотнее работают с португальскими доходами, что может увеличить сумму одобренного кредита. Первый год-два после переезда, когда вы арендуете жилье, — это отличное время для приведения в порядок своих финансов. Убедитесь, что ваши доходы легко подтвердить, будь то зарплата, доходы от бизнеса или другие источники. Если ваши доходы ранее не декларировались или связаны с криптовалютой, начните процесс их легализации. Чем больший доход вы сможете показать банку, тем на большую сумму кредита сможете рассчитывать. Не откладывайте это на потом — налаживание финансовых потоков сейчас может значительно упростить получение ипотеки в будущем.
Расчет суммы кредита, которую готов одобрить банк
Всё довольно просто. Банк рассматривает общий доход вашей семьи или домохозяйства и устанавливает, что ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать определенный процент от этого дохода, обычно 20-30%, иногда до 40%, редко больше. Банк определяет, какую сумму вы можете выплачивать ежемесячно, исходя из вашего дохода. Умножьте эту сумму на количество месяцев кредита, и вы получите приблизительную сумму кредита.
Что касается срока кредита, банки рассчитывают, что вы выплатите его до 75 лет. Вычтите ваш возраст из 75 и переведите оставшиеся годы в месяцы — это будет максимальный срок кредита. Так вы можете оценить максимальную сумму кредита, на которую можете рассчитывать.
Для более точного понимания рекомендуется получить предварительное одобрение от банка, что поможет определить, на какую сумму вы можете рассчитывать при покупке недвижимости в Португалии. После этого можно переходить к поиску конкретного объекта для покупки.
Важные моменты: оцениваем свои финансовые возможности
Во-первых, не забывайте про налоги и дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотеки. Это могут быть налог на передачу права собственности, гербовый сбор, услуги нотариуса, госпошлины за регистрацию объекта в реестре, страховки и комиссии банка. Все эти расходы могут составить несколько процентов от стоимости недвижимости, что значительно уменьшит ваш бюджет.
Во-вторых, обратите внимание на так называемый "гэп" — разницу между стоимостью недвижимости, согласованной с продавцом, и её официальной оценкой банком. Это явление довольно распространено: вы договорились о цене, но банк оценит её ниже. Банк выдает кредит, основываясь на оценочной стоимости, а не на той, за которую вы всё согласовали. Эта разница может потребовать от вас дополнительных собственных средств для завершения покупки.
Эти два аспекта могут существенно влиять на итоговую сумму, необходимую для сделки, поэтому их следует учитывать заранее.
Здесь хочу поделиться личным опытом. Как человек с ипотечным кредитом на несколько сотен тысяч евро, я могу подтвердить, что "гэп" играет ключевую роль. Когда мы с мужем покупали загородный дом, его оценка банком оказалась почти на 200 тысяч евро ниже реальной стоимости. Причины были следующие:
- ·Во-первых, оценщик банка оценил наш дом примерно на 100 тысяч евро меньше, чем аналогичные объекты в соседних районах, без явной причины.
- Во-вторых, ещё 100 тысяч евро "потерялись", потому что в официальном проекте дома не был указан целый этаж. В Португалии это частое явление среди частных домов и вилл, особенно когда речь идет о подземных уровнях, не отраженных в проекте. В нашем случае это был огромный подземный этаж площадью около 100 квадратных метров, который не был учтен при оценке.
В итоге, нам пришлось добавить эти 200 тысяч евро из собственных средств, чтобы завершить сделку. Поэтому я настоятельно рекомендую: всегда тщательно оценивайте объект, который вы собираетесь купить, и учитывайте возможность, что его оценка банком может не совпасть с запрашиваемой продавцом ценой.
Почему стоит обратить внимание на португальскую ипотеку?
Рынок недвижимости в Португалии стабилен, с ежегодным ростом цен около шести процентов. Банки предлагают привлекательные условия, и иностранцы могут получить ипотеку даже без дохода в Португалии, если они предоставят подтверждение доходов из других стран. Однако, важно учитывать особенности, такие как "гэп" между оценочной и рыночной стоимостью квартиры. Об этом мы поговорим подробнее позже.
Советы по подготовке к оформлению ипотеки
Этот этап требует внимательности и тщательного планирования.
Оценка финансов
Первоначальный взнос: Определите, сколько вы можете выделить для первоначального взноса. Обычно это 10-20% от стоимости жилья.
Налоги и сборы: Учитывайте налог на передачу имущества (IMT), который зависит от стоимости жилья и может составлять несколько процентов.
Расчет "гэпа": Если банк оценивает квартиру в 200 тысяч евро, а её цена 300 тысяч, вам нужно будет найти дополнительно 100 тысяч евро.
Сбор необходимых документов
Для подачи заявки в банк потребуются:
- Паспорт и номер налогоплательщика.
- Подтверждение доходов (справки о зарплате, налоговая декларация).
Совет: Обратите внимание на то, как банки рассматривают ваш доход.
- Налоговая декларация: Банки анализируют вашу последнюю декларацию, смотрят на общую сумму и структуру дохода. Зарплата по найму наиболее предпочтительна.
- Самозанятость и фриланс: Такие доходы рассматриваются с большей осторожностью из-за их нестабильного характера.
- Текущий доход: Доход за последние 3-5 месяцев важен, особенно если он выше среднегодового. Это может существенно повлиять на одобрение и сумму кредита. Готовьтесь к этому заранее.
Работа с ипотечным брокером
Можно подавать документы самостоятельно, если вы уверены в своих силах.
Ипотечные брокеры предлагают услуги по подбору банка и оформлению заявки, что экономит время и может улучшить условия кредита. Риелторы также полезны, особенно если вы одновременно ищете объект и хотите полного сопровождения процесса.
Совет из личного опыта: Нет универсального рецепта. Когда мы оформляли ипотеку на дом, я полагалась на контакты с банком, но после трех месяцев ожидания пришлось привлекать брокера. Документов было много, сделка была на носу, а одобрения все не было. Брокер помог продлить срок сделки на месяц и за две недели добился одобрения в другом банке, спасая ситуацию. Это подтверждает, что каждый случай уникален, и важно быть готовым к различным поворотам, вовремя привлекая специалистов.
Процесс оформления ипотеки - пошагово
- Определение бюджета: Рассчитайте свои возможности для выбора жилья.
- Подача заявки в банк: Обратитесь в несколько банков для сравнения предложений.
- Получение предварительного одобрения: Ожидайте от одной до трех недель.
- Выбор объекта: После получения одобрения начинайте подбор недвижимости.
- Проверка объекта банком: Инженер от банка осматривает и оценивает объект.
- Подписание сделки: Заключаете договор у нотариуса после утверждения оценки.
- Начало платежей: Вы начинаете выплачивать кредит по графику с следующего месяца.
Выбирайте профессионалов с хорошей репутацией и лицензиями
Задавайте вопросы о процессе работы, стоимости услуг и возможной помощи. Будьте готовы потратить время на поиск недвижимости, изучение рынка и выбор специалистов. Возможно, вы сами станете экспертом в этом процессе! Желаю вам успехов в получении выгодного кредита и комфортного проживания в вашем новом доме в Португалии.