Португалия с каждым годом привлекает всё больше внимания иностранных покупателей недвижимости. Будь то инвестиция, переезд на ПМЖ или покупка дома для отдыха, эта страна манит своим мягким климатом, высоким качеством жизни, доступными ценами на жильё и дружелюбным отношением к иностранцам. Но, как и в любой стране, процесс покупки недвижимости здесь имеет свои особенности и подводные камни. В этой статье я, Инна Шемет, делюсь своим опытом и рассказываю, что нужно знать, чтобы принять взвешенное решение и избежать ошибок. Я живу в Португалии с 2012 года и работаю в сфере оформления документов и юридических услуг. Наше Бюро помогает с получением ВНЖ, гражданства, оформлением сделок с недвижимостью, анализом договоров и решением любых вопросов, связанных с покупкой жилья. Если вам нужна поддержка — обращайтесь!
Покупка недвижимости: первые шаги
Хорошая новость для начала: в Португалии нет ограничений для иностранцев при покупке недвижимости. Вы можете приобрести жильё, даже если не являетесь резидентом ЕС. Однако есть несколько ключевых моментов, которые нужно учесть.
1. Португальский налоговый номер (NIF)
Для покупки недвижимости вам обязательно понадобится португальский налоговый номер (NIF). Его можно получить в местном налоговом офисе или через доверенного представителя. Важный нюанс: если вы состоите в браке, налоговый номер должен быть у обоих супругов, даже если один из них не участвует в сделке лично. Этот номер фиксируется во всех реестрах, а ваше семейное положение и режим имущества (например, совместная или раздельная собственность) должны быть отражены в договоре купли-продажи.
2. Банковский счёт в Португалии
Если вы не резидент ЕС, вам потребуется открыть счёт в португальском банке. Некоторые застройщики, агентства или нотариусы могут предложить оплату через счета третьих стран, например, через транзитные агентские счета. Я настоятельно рекомендую избегать таких схем. Во-первых, это может вызвать вопросы у контролирующих органов о происхождении средств. Во-вторых, в будущем такие транзакции могут быть расценены как попытка отмывания капитала. Открытие счёта в Португалии и проведение всех расчётов через него — самый безопасный и прозрачный вариант.
3. Недвижимость и ВНЖ
Важно понимать: покупка недвижимости сама по себе не даёт права на проживание в Португалии. Однако она может стать основой для получения некоторых видов виз, например, визы D7 (так называемая «виза пенсионера» или «виза рантье»). Эта виза выдаётся на основании пассивного дохода, включая доход от аренды недвижимости. Таким образом, покупка доходной недвижимости может стать надёжным способом обоснования ренты для получения ВНЖ.
Новостройка или вторичка: что выбрать?
Одна из главных дилемм при покупке недвижимости, особенно при ограниченном бюджете, — новостройка или вторичный рынок? Однозначного ответа нет, но давайте разберём плюсы и минусы.
Новостройки часто дороже, но имеют меньше скрытых проблем и обычно продаются с гарантией от застройщика. Однако их строительство может занять пару лет, а это значит, что вам, возможно, придётся арендовать жильё на время ожидания. Новое жильё в центре или престижных районах стоит значительно дороже — порой в разы выше средней рыночной цены.
Вторичное жильё обычно доступнее, но может потребовать ремонта. Зато такие объекты чаще расположены в обжитых, развитых районах с готовой инфраструктурой.
Новостройки как инвестиция
Новостройки в Португалии за последние годы стали особенно популярны как среди местных жителей, так и среди иностранных инвесторов. Почему? Во-первых, гибкая схема оплаты: на начальном этапе достаточно внести 10–20% от стоимости объекта, а остаток выплачивается через 1–2 года при подписании окончательного договора купли-продажи. За это время цена недвижимости на растущем рынке может значительно вырасти, что делает такие покупки привлекательными для инвесторов.
Ещё один интересный инструмент — переуступка права выкупа. Это когда вы покупаете объект у первого покупателя (обычно инвестора) до завершения строительства. Однако не все застройщики допускают такую практику, так что внимательно изучайте условия договора.
Риски, конечно, есть. Самый распространённый — задержки сроков строительства. Тем не менее, серьёзные нарушения обязательств или банкротство застройщиков в Португалии встречаются крайне редко. Рынок новостроек здесь считается стабильным и относительно безопасным.
Этапы покупки недвижимости
Процесс покупки недвижимости в Португалии включает несколько этапов, некоторые из которых можно выполнять параллельно.
Поиск недвижимости
Начать искать жильё можно в любой момент — хоть сегодня. В Португалии хорошо развиты онлайн-маркетплейсы, где представлена большая часть объектов по всей стране. Внерыночные предложения (те, что ещё не попали в публичный доступ) встречаются реже, но их можно найти, активно работая с агентами, платформами и организуя просмотры. Такие объекты не всегда дешевле, но могут быть уникальными.
Оформление налогового номера (NIF)
Как я уже упомянула, это обязательный шаг для всех покупателей, включая супругов. Обратитесь в налоговую службу, специализированное агентство или онлайн-сервис.
Открытие банковского счёта и перевод средств
После получения NIF откройте счёт в португальском банке, переведите резервный платёж, а затем основную сумму для покупки.
Подписание договора резерва
Когда вы нашли подходящий объект, следующий шаг — подписание договора резерва. Я настоятельно рекомендую привлекать адвоката для проверки или составления этого договора. Он поможет убедиться, что залог (резервный платёж) можно вернуть в случае форс-мажора, и проверит документы на наличие нестыковок.
Ожидание финальной сделки
Стандартный срок завершения сделки в Португалии — 90 дней, но по договорённости сторон он может быть короче (20, 30 или 60 дней). Обязательно заверяйте подписи в договоре резерва — это защитит ваши права. В период ожидания покупатель, как правило, просто ждёт, пока продавец соберёт все документы и назначит визит к нотариусу или в службу регистрации. Если вы оформляете ипотеку, этот этап включает дополнительные шаги .
Финальная сделка
На неё приходят покупатель и продавец (или их представители по доверенности). Сделка проходит по установленной процедуре и занимает немного времени. После подписания договора купли-продажи вы становитесь полноправным владельцем недвижимости. Нотариус или регистратор инициирует внесение изменений в реестр недвижимости, но обновление данных в онлайн-базе может занять несколько месяцев из-за высокой нагрузки на службы. Тем не менее, подписанный договор и проведённая процедура гарантируют ваше право собственности.
Стоит ли нанимать риэлтора?
В Португалии комиссию риэлтора традиционно оплачивает продавец, так как риэлтор работает на него, подыскивая покупателей. Если вы хотите, чтобы риэлтор представлял ваши интересы, будьте готовы к возможной дополнительной комиссии. Это зависит от того, делится ли риэлтор продавца своей комиссией или готов ли ваш агент работать без гарантированного гонорара. Интересно, что сами португальцы редко нанимают риэлторов для поиска недвижимости — это больше характерно для иностранцев.
Расходы на покупку недвижимости
Помимо стоимости самого объекта, при покупке недвижимости в Португалии вы столкнётесь с дополнительными расходами:
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) — налог на передачу недвижимости. Ставка варьируется от 0% до 8% в зависимости от стоимости и типа жилья. Например, для основного жилья стоимостью 250 000 евро ставка составит около 4%.
Гербовый сбор (Imposto do Selo) — 0,8% от стоимости недвижимости.
Нотариальные и регистрационные сборы — от 800 до 1500 евро.
Комиссия риэлтора — обычно оплачивается продавцом, но, как я упомянула, ваш риэлтор может запросить дополнительную плату.
Риски и как их минимизировать
Покупка недвижимости всегда связана с определёнными рисками. Вот на что стоит обратить внимание:
Незаконные постройки. Особенно это касается старых или сельских объектов, где могут быть неузаконенные пристройки или перепланировки.
Скрытые долги. Убедитесь, что предыдущий владелец оплатил все коммунальные платежи и налоги.
Право первоочередного выкупа. Арендаторы, совладельцы, соседи или муниципалитет могут иметь преимущественное право на покупку. Проверьте это заранее.
Ограничения на использование. Если вы планируете сдавать жильё в туристическую аренду или использовать его в коммерческих целях, уточните, нет ли запретов.
Планы развития района. Строительные проекты поблизости могут как повысить ценность вашей недвижимости, так и создать неудобства на несколько лет. С другой стороны, рост предложения на рынке может снизить ликвидность вашего объекта.
Почему Португалия?
Покупка недвижимости в Португалии — это не только инвестиция, но и шаг к новому образу жизни. Ключ к успеху — тщательная подготовка, привлечение квалифицированных специалистов (адвокатов, риэлторов) и глубокое понимание всех этапов процесса. Надеюсь, эта статья помогла вам разобраться, что нужно знать перед покупкой жилья в этой прекрасной стране.
Если вам нужна помощь с оформлением сделок, анализом договоров или консультацией по любым вопросам, связанным с недвижимостью, обращайтесь к нашим партнёрам из okno.agency. Они профессионально сопровождают любые сделки. Удачи в поисках вашего идеального дома в Португалии!
