Кондомініум в Португалії: що насправді купує власник квартири

Немного двору, фундаменту, фасаду, сходовому майданчику, підвалу та даху. Так виглядає мінімальний «довесок» при купівлі квартири в португальському кондомініумі. У покупців квартир у кондомініумах Португалії є шанс стати співвласником ліфта, басейну, терас, гаража, спортзалу або атриуму. Співвласником – з усіма плюсами та мінусами «комунального» статусу. Відповідаємо на популярні питання експатів про кондомініуми Португалії.

Якими законами Португалії регулюються кондомініуми?

Кондомініумам присвячені ст. 1420–1438-А (Розділ III Глави V) Цивільного кодексу Португалії (далі по тексту ЦКП).

Ст. 1420 ЦКП чітко визначає правову суть кондомініуму: власники квартир одночасно є співвласниками спільних зон будівлі. Два права (власності на квартиру та співвласності спільними зонами) нероздільні; відмовитися від права співвласності спільними зонами неможливо.

Наявність прав передбачає й обов’язки. Власник квартири в португальському кондомініумі бере на себе зобов’язання щодо забезпечення збереження майна, безпеки в громадських зонах та дотримання норм моралі.

У попередніх розділах Глави V ЦКП описано права та обов’язки співвласників. Питання зборів власників кондомініуму, резервного фонду, страхування, заборгованості та обов’язків адміністраторів португальські законодавці закріпили в Decreto-Lei 268/94. У 2022 році новим Законом (Lei 8/2022) внесено зміни до Цивільного кодексу, Декрету-закону 268/94 та Нотаріального кодексу; ці нововведення діють у 2026 році.

При якій кількості квартир обов’язкове створення кондомініуму в Португалії?

Якщо в таунхаусі дві або три квартири, офіційне створення кондомініуму не є обов’язковим, власники квартир можуть домовлятися неформально.

Якщо в португальському будинку 4 і більше квартир – співвласники зобов’язані на загальних зборах створити кондомініум – ст. 1429-А ЦКП.

Які документи зберігаються в португальських кондомініумах:

Título constitutivo da propriedade horizontal – безстроковий документ з описом часток співвласників.
Regulamento do condomínio – безстроковий, включає внутрішні правила кондомініуму.
Atas das assembleias – протоколи зборів, зберігаються безстроково.
Listagem de condóminos e permilagens – оновлюваний список власників квартир з вказівкою часток і контактів.
Фінансові документи – бюджет, звіти, рахунки-фактури, квитанції; зберігаються 10 років.
Страхові поліси та супровідна документація – термін зберігання 10 років.
Договори з постачальниками (електрика, вода, світло, охорона, прибирання, садівництво, ліфти, інтернет, бухоблік); зберігаються 5 років після дати закінчення договору.
Податкова документація.
Технічна документація, включно з планами будівлі, схемами інженерних мереж, сертифікатами, перевірками електрообладнання, газового чи ліфтового обладнання.
Документи, що підтверджують відкриття загального та резервного банківського рахунку кондомініуму.

Важливо! У Португалії кондомініум не має статусу юридичної особи. Для ідентифікації кондомініуму в договорах, банках і судах присвоюється NIF, який реєструється в Національному реєстрі юридичних осіб (не дивуйтеся), за аналогією з самозайнятими підприємцями.

Що включено до громадських зон португальського кондомініуму?

Список громадських зон, від ґрунту до даху, перелічено в ст. 1421 ЦКП. Наводимо текст статті в перекладі браузера.

Правила кондомініуму регулюють використання громадських зон, у тому числі користування пральнями, коморами, зарядками для електромобілів, парковкою, спортзалом, ігровими.

Особливі обмеження Правила встановлюють для басейнів у кондомініумах:

ліміт на одночасне відвідування;
години роботи;
заборона допуску до зони басейну тварин;
дотримання гігієнічних норм, включно з прийняттям душу перед купанням у басейні;
недопуск або обмежений допуск нерезидентів кондомініуму.

Серед співвласників португальських кондомініумів нерідкі суперечки через небажання оплачувати витрати на утримання та ремонт громадських зон або спроби «приватизувати» громадський простір (наприклад, закрити доступ на терасу). У будь-якій ситуації спочатку потрібно звіритися з Título constitutivo та Правилами кондомініуму.

Як розраховується частка власника квартири в португальському кондомініумі?

Установчий документ кондомініуму в Португалії (згідно з п. 1 ст. 1418 ЦКП) фіксує всі частини будівлі, що відповідають окремим часткам, з вказівкою кожної частки у відсотках або тисячних від вартості будівлі.

Порядок розрахунку ідеальної частки викладено в ст. 1433 ЦКП, включає суму:

частин в виключній власності (їх можна об’єднувати, ділити, відчужувати), незалежно від призначення (квартира чи нежитлове приміщення);
частин у загальнодоступних громадських зонах (без права поділу чи продажу);
для деяких квартир частка збільшується за рахунок громадських зон, які не використовуються іншими мешканцями (сходові марші з обмеженим доступом, тераси, пандуси та підйомні платформи, ліфти); ці зони також без права продажу.

Ідеальна частка громадської зони португальського кондомініуму пропорційна вартості об’єкта нерухомості в загальній вартості будівлі.

Якщо в квартирі є власна тераса (без доступу інших мешканців), для обчислення ідеальної частки потрібно вивчити рішення місцевого муніципалітету:

в Алгарве терасу зарахують до корисної площі квартири;
в Порту тераси враховують лише в разі відображення на техпланах;
в Лісабоні використовують знижений (0,3–0,8) коефіцієнт.

Виключаються з витрат кондомініуму рахунки на постачання електрики або води для розташованих у будівлі комерційних об’єктів з окремими лічильниками.

Чи потрібен португальському кондомініуму управитель?

Безумовно, потрібен. У 2022 році функції управителя помітно посилено Законом 8/2022. У Португалії управитель кондомініуму виконує функції виконавця рішень зборів мешканців, у т.ч.:

відповідає за організацію зборів та виконання рішень;
веде листування;
контролює збір та витрачання коштів;
готує проєкт річного бюджету та фінансовий звіт;
управляє резервним фондом;
підписує договори з постачальниками та страховиками;
представляє інтереси в суді.

Прибирання двору та під’їздів, ремонт інженерних систем та ліфтів, контроль за станом даху, стін, фундаменту, гаражів і воріт – усе це частина щоденних турбот управителя.

Є в роботі управителя певні обмеження. Так, для проведення ремонту з додатковим фінансуванням управитель зобов’язаний представити на зборах кондомініуму мінімум три різні пропозиції для вибору оптимального варіанту.

Важливо! У Португалії термін повноважень управителя кондомініуму обмежений одним роком. Вибори на загальних зборах, у спірній ситуації – за рішенням суду.

У Португалії немає жорстких правил вибору управителя або обов’язкового ліцензування цієї діяльності. За бажання функції управителя можуть бути покладені на одного з мешканців – без оплати або (за рішенням зборів) з оплатою чи повним/частковим звільненням від сплати внесків.

Для професійного управління наймають третю особу або компанію, яка отримує всі повноваження управителя та доступ до рахунків кондомініуму.

Якщо дохід кондомініуму за попередній рік перевищив 200 тисяч євро, в Португалії обов’язковий організований бухгалтерський облік. Кондомініум зобов’язаний залучити сертифікованого бухгалтера. Послуги бухгалтера можуть оплачувати й кондомініуми з меншим доходом, усе залежить від рішення більшості мешканців.

Які витрати несе власник квартири в португальському кондомініумі?

Співвласник спільних зон зобов’язаний брати участь у затверджених загальними зборами кондомініуму витратах на утримання будинку. Використовується квартира власником, здається в оренду чи стоїть порожньою – не має значення.

Обов’язкові витрати розраховуються на основі затвердженого загальними зборами річного бюджету кондомініуму:

експлуатаційні (до рахунку включають витрати на прибирання, освітлення вестибюлів і сходів, обслуговування комунікацій, ліфти, басейн, охорону та інше);
резервний фонд (мінімум 10% річного бюджету, внески розподіляються пропорційно часткам власників квартир).

Додаткові внески (екстренний ремонт, модернізація, інше) в кондомініумі збирають за потреби та затверджують змінами в бюджет на загальних зборах.

Оплата за кондомініум в Португалії – пропорційна дольова; розраховується за вартістю квартири (визначена оцінкою квартири, відображена в реєстрі нерухомості). Розрахунок у відсотках або частці на тисячу євро витрат. Чим більша квартира, тим вища частка в спільних зонах, більше витрат на кондомініум.

Приклад розрахунку щомісячної плати в португальському кондомініумі. Збори кондомініуму затвердили річний бюджет 35 000 євро. Частка власника квартири у витратах 20 євро за тисячу. Розрахунок простий: 35 000 € × (20/1000) = 800 €/рік. При щомісячній оплаті платити 58,33 € щомісяця до затвердження нового бюджету.

Коли оплачують комуналку в португальському кондомініумі? Порядок оплати затверджує збори. Класика – щомісячні платежі. Рідко співвласники кондомініуму приймають спільне рішення про іншу періодичність (раз на квартал / раз на півроку / щорічно), і це цілком законно.

Ст. 1424 ЦКП дозволяє зборам кондомініуму більшістю голосів змінювати умови розподілу витрат на утримання спільних зон. Мешканці мають право прийняти рішення про рівні дольові внески (незалежно від оцінки) або змінити пропорцію для екстрених внесків.

Як приймаються рішення на зборах кондомініуму в Португалії?

Внести зміни до Правил кондомініуму, затвердити річний бюджет, узгодити витрати на ремонт фасаду, дозволити знесення стіни, заборонити проживання з тваринами або шум з 22:00 – усе це входить до компетенції загальних зборів власників квартир кондомініуму.

Відповідає за організацію зборів адміністрація / управитель. Ст. 1433 ЦКП передбачає обов’язкові збори кондомініуму щорічно в першій половині січня – для затвердження звіту та бюджету, виборів нового або підтвердження статусу діючого управителя.

Важливо! Позачергові збори португальського кондомініуму скликаються за ініціативою адміністрації або мешканців, що представляють 25% і більше вартості будівлі.

Формат зустрічі прописаний у Правилах кондомініуму. Традиційно збори проходять наживо. З урахуванням нових технологій збори кондомініуму можуть затвердити альтернативні формати зустрічі – онлайн, відеоконференції.

Для затвердження рішення на зборах кондомініуму в Португалії в більшості випадків діє правило більшості – не менше двох третин від загальної вартості будівлі (п.п. 3,4 ст. 1422 ЦКП).

Протокол підписують особисто або з використанням електронного підпису. Обов’язкові елементи протоколу: дата, місце проведення, список усіх співвласників з позначками про присутність/відсутність, питання на голосування, результати голосування, рішення. Інакше документ визнається недійсним.

Прийняті рішення доводяться до відома співвласників затвердженим Правилами способом: рекомендований лист з повідомленням або електронний лист. Строк повідомлення власників квартир – 30 днів. Немає відповіді – власник згоден з рішенням. Свою незгоду з рішенням власник квартири може викласти в письмовій формі протягом 90 днів.

Що робити, якщо не згоден з рішенням кондомініуму в Португалії?

Навіть якщо на загальних зборах власник квартири голосував проти, він зобов’язаний виконувати прийняті рішення, включно з оплатою обов’язкових і додаткових внесків або виконанням особливих умов спільного проживання. Відмова можлива, якщо збори або підрахунок голосів проведено з порушеннями.

Якщо власник квартири відмовляється оплачувати ремонтні роботи громадських зон і може довести, що сума витрат затверджена з порушеннями, на підставі ст. 1433 ЦКП він має право подати позов до суду, не пізніше 60 днів з дати прийняття рішення.

Що врахувати під час ремонту квартири в португальському кондомініумі?

Колір стін або тип підлоги всередині квартири – особиста справа власника. Узгодження з кондомініумом знадобиться при заміні частини загального водопроводу або електромережі. Обов’язкове згода кондомініуму при будь-яких ремонтних роботах, що вимагають офіційного дозволу муніципалітету. Таких робіт немало – від фарбування фасаду до знесення несучих стін.

Власнику квартири в кондомініумі Португалії до початку ремонтних робіт потрібно:

повідомити адміністрацію кондомініуму;
розмістити оголошення для сусідів про ремонтні роботи та їх тривалість;
дотримуватися Регламенту рівня шуму;
проводити ремонт виключно в робочі дні з 8:00 до 20:00.

Особливий випадок – екстрений ремонт. Якщо є ризик шкоди будівлі / майну або безпеці оточуючих, ремонт спільних зон визнається «невідкладним і необхідним». Ст. 1427 ЦКП дозволяє власнику квартири проводити невідкладні та необхідні ремонтні роботи спільних зон без попереднього повідомлення адміністрації. Витрати розподіляються між усіма сусідами, що отримали вигоду від аварійного ремонту.

Чи можна об’єднати або розділити квартири в португальському кондомініумі?

Такі ситуації враховані ст. 1422-А ЦКП. Якщо дві квартири суміжні – на їх об’єднання навіть не потрібно дозволу співвласників кондомініуму. Достатньо завіреного письмового документа, який передається адміністрації кондомініуму.

Для об’єднання суміжного гаража з квартирою або розділення квартири на дві автономні одиниці потрібен дозвіл зборів.

Платити чи не платити за ліфт у португальському кондомініумі?

П. 4 ст. 1424 ЦКП – витрати за ліфт оплачують співвласники, що користуються ліфтом. Власники квартир на першому поверсі можуть за ліфт не платити. Виняток – ліфт використовується для доступу в підземний паркінг, комору або на спільну терасу. Мешканці другого і вище поверхів витрати на утримання ліфтів, як правило, оплачують. Порядок розподілу витрат на експлуатацію ліфта затверджує збори кондомініуму.

Чи потрібно повідомляти сусідів і адміністрацію португальського кондомініуму про продаж квартири?

Сусідам – ні; власники квартир у кондомініумі не мають права переважної покупки (ст. 1423 ЦКП).

Адміністрації кондомініуму – потрібно. П. 3 ст. 3 Декрету-Закону 268/1994 зі змінами 2022 року вимагає обов’язкової відправки рекомендованим листом повідомлення про продаж квартири та особистості нового власника. Крайній термін – 15 днів з моменту продажу. Якщо вчасно не повідомили – будьте готові оплатити витрати кондомініуму на ідентифікацію нового власника або оплатити накопичені «власником-інкогніто» борги за комуналку.

Як стягнути з сусіда по кондомініуму борги за комуналку?

Ніхто не застрахований від сусідів-боржників. У Португалії процес стягнення боргу покладено на адміністрацію кондомініуму. Перша спроба – переговори та укладення угоди про розстрочку. У найгіршому випадку адміністратор представляє інтереси кондомініуму в мировому суді (справи вартістю до 15 000 €) або місцевому суді. При розглядах у суді додаються судові витрати та оплата гонорару адвоката.

Хто декларує доходи португальського кондомініуму?

Якщо частина приміщень у спільних зонах здається в оплачувану оренду, управитель веде фінансову звітність, включно з електронними квитанціями та звітністю перед податковою. При цьому кондомініуми Португалії не є платниками корпоративного податку на прибуток.

Отриманий дохід:

розподіляється пропорційно часткам між усіма співвласниками;
вважається виключним доходом власників квартир;
включається до податкової декларації власників квартир.

Які питання поставити перед купівлею квартири в кондомініумі в Португалії?

Питання №1 – скільки платити за участь у кондомініумі? Відповідь приймається не на словах; продавець квартири зобов’язаний надати письмову довідку від адміністрації кондомініуму з детальним описом платежів за квартиру. Таку довідку продавцеві зобов’язані видати протягом 10 днів з моменту реєстрації запиту. Документ обов’язковий для укладення договору купівлі-продажу.

Ознайомтеся з актом поділу майна кондомініуму, щоб розібратися:

які зони призначені виключно для використання окремими квартирами (витрати не включені до загальних);
яка відсоткова частка кожної квартири у витратах на утримання спільних зон.

Уточніть в адміністрації кондомініуму:

чи є резервний фонд і які платежі вже внесено;
чи немає заборгованості перед постачальниками;

Зверніть увагу на страхування. Вигідний варіант – загальний поліс страхування для всього кондомініуму – комплексний або на окремі ризики. Інакше власнику квартири доведеться включати до обов’язкового для об’єктів у кондомініумах (вимога ст. 1429 ЦКП) договору страхування від пожежі не тільки квартиру, а й громадські зони кондомініуму.

Борги попереднього власника перед кондомініумом. Якщо у продавця є заборгованість (неважливо – обов’язкові внески, резервний фонд або додаткові внески на ремонт, затверджені до продажу квартири), він зобов’язаний погасити борг, стягувати його з нового власника кондомініум не має права.

Виняток – особиста згода покупця взяти на себе зобов’язання погашення заборгованості попереднього власника. Згідно з п. 3 ст. 1424-А така згода фіксується в договорі купівлі-продажу або окремому документі.

Крім огляду квартири, оцініть стан громадських зон, потребу в ремонті – це неминучі додаткові витрати в майбутньому. Уточніть – яке обладнання життєзабезпечення будівлі встановлено, термін експлуатації, енергоефективність, потребу в ремонті.

Зверніть увагу на тип договорів з обслуговуючими організаціями та постачальниками:

при базовому договорі на обслуговування ліфта витрати на ремонт оплачуються додатково;
комплексний договір уже включає більшу частину витрат на ремонт.

Прочитайте правила кондомініуму. Португальське законодавство дозволяє співвласникам змінювати умови розподілу витрат між власниками, забороняти посуточну оренду, встановлення кондиціонерів або монтаж білизняних мотузок, встановлювати обмеження на утримання тварин або вік мешканців.

При купівлі квартири в португальському кондомініумі власник бере на себе немало зобов’язань. По суті, вся будівля та двір стають вашим майном, що потребує догляду та нагляду. Кондомініум – це про вміння домовлятися з сусідами і при цьому поводитися як повноцінний господар. Складно, але захопливо.

Окрім питань нерухомості, експати в Португалії часто стикаються з необхідністю оформлення особистих документів для життя та легального перебування. У нашому бюро ми допомагаємо з перекладом і легалізацією особистих документів (свідоцтва про народження, шлюб, розлучення, дипломи тощо), витребуванням довідок з інших країн, постановкою апостиля, нотаріальними послугами, а також супроводом у міграційних питаннях: отриманням виду на проживання (ВНЖ), громадянства Португалії, реєстрацією шлюбу, вступом до університету та іншими процедурами в AIMA, IRN та інших органах. Усе це можна організувати віддалено. Якщо вам потрібна допомога з цими питаннями – пишіть нам, розберемося.

Інна Шемет