Кондоминиум в Португалии: что на самом деле покупает владелец квартиры

Немножко двора, фундамента, фасада, лестничной клетки, подвала и крыши. Так выглядит минимальный «довесок» при покупке квартиры в португальском кондоминиуме. У покупателей квартир в кондоминиумах Португалии есть шанс стать совладельцем лифта, бассейна, террас, гаража, спортзала или атриума. Совладельцем – со всеми плюсами и минусами «коммунального» статуса. Отвечаем на популярные вопросы экспатов о кондоминиумах Португалии.

Какими законами Португалии регулируются кондоминиумы?

Посвящены кондоминиумам ст. ст. 1420 - 1438-А (Раздел III Главы V) Гражданского Кодекса Португалии (далее по тексту ГКП).

Ст. 1420 ГКП четко обозначает правовую суть кондоминиума: собственники квартир одновременно являются совладельцами общих зон здания. Два права (собственности на квартиру и совладения общими зонами) неразделимы; отказаться от права совладения общими зонами нельзя.

Наличие прав подразумевает и обязанности. Владелец квартиры в португальском кондоминиуме принимает на себя обязательства по обеспечению сохранности имущества, безопасности в общественных зонах и соблюдению норм морали.

В предыдущих разделах Главы V ГКП описаны права и обязанности совладельцев. Вопросы собраний собственников кондоминиума, резервного фонда, страхования, задолженности и обязанностей администраторов португальские законодатели закрепили в Decreto-Lei 268/94. В 2022 году новым Законом (Lei 8/2022) внесены изменения в Гражданский кодекс, Декрет-закон 268/94 и Нотариальный Кодекс; эти новации действуют в 2026 году.

При каком количестве квартир обязательно создание кондоминиума в Португалии?

Если в таунхаусе две или три квартиры, официальное создание кондоминиума не обязательно, собственники квартир могут договариваться неформально

Если в португальском доме 4 и более квартир – совладельцы обязаны на общем собрании создать кондоминиум – ст. 1429-А ГКП.

Какие документы хранятся в португальских кондоминиумах:

Título constitutivo da propriedade horizontal – бессрочный документ с описанием долей совладельцев.
Regulamento do condomínio – бессрочный, включает внутренние правила кондоминиума.
Atas das assembleias – протоколы собраний, хранятся бессрочно.
Listagem de condóminos e permilagens – обновляемый список владельцев квартир с указанием долей и контактов.
Финансовые документы - бюджет, отчеты, счета-фактуры, квитанции; хранятся 10 лет.
Страховые полисы и сопроводительная документация – срок хранения 10 лет.
Договора с поставщиками (электрика, вода, свет, охрана, уборка, садоводство, лифты, интернет, бухучет); хранятся 5 лет после даты окончания договора.
Налоговая документация.
Техническая документация, включая планы здания, схемы инженерных сетей, сертификаты, проверки электрооборудования газового или лифтового оборудования.
Документы, подтверждающие открытие общего и резервного банковского счета кондоминиума.

Важно! В Португалии кондоминиум не имеет статуса юридического лица. Для идентификации кондоминиума в договорах, банках и судах присваивается NIF, которые регистрируется в Национальном реестре юридических лиц (не удивляйтесь), по аналогии с самозанятыми предпринимателями.

Что включено в общественные зоны португальского кондоминиума?

Список общественных зон, от грунта до крыши, перечислен в ст. 1421 ГКП. Приводим текст статьи в переводе браузера.

Правила кондоминиума регулируют использование общественных зон, в том числе пользование прачечными, кладовыми, зарядками электромобилей, парковкой., спортзалом, игровыми.

Особые ограничения Правила устанавливают для бассейнов в кондоминиумах:

лимит на единовременное посещение;
часы работы;
запрет допуска к зоне бассейна животных;
соблюдение гигиенических норм, включая прием душа до купания в бассейне;
недопуск или ограниченный допуск нерезидентов кондоминиума.

Среди совладельцев португальских кондоминиумов нередки споры из-за нежелания оплачивать расходы на содержание и ремонт общественных зон или попыток «прихватизировать» общественное пространство (например, закрыть доступ на террасу). В любой ситуации вначале нужно свериться с Título constitutivo и Правилами кондоминиума.

Как рассчитывается доля владельца квартиры в португальском кондоминиуме?

Учредительный документ кондоминиума в Португалии (согласно п.1 ст. 1418 ГКП) фиксирует все части здания, соответствующие отдельным долям, с указанием каждой доли в процентах или тысячах от стоимости здания.

Порядок расчета идеальной доли изложен в ст. 1433 ГКП, включает сумму:

части в исключительной собственности (их можно объединять, делить, отчуждать), независимо от назначения (квартира или нежилое помещение;
части в общедоступных общественных зонах (без права раздела или продажи);
для некоторых квартир доля увеличивается за счет общественных зон, которые не используются другими жильцами (лестничные пролеты с ограниченным доступом, террасы, пандусы и подъемные платформы, лифты); эти зоны также без права продажи.

Идеальная доля общественной зоны португальского кондоминиума пропорциональна стоимости объекта недвижимости в общей стоимости здания.

Если в квартире есть собственная терраса (без доступа иных жильцов), для исчисления идеальной доли нужно изучить решения местного муниципалитета:

в Алгарве террасу засчитают в полезную площадь квартиры;
в Порту террасы учитывают только в случаях отображения на техпланах;
в Лиссабоне используют сниженный (0,3-0,8) коэффициент.

Исключаются из расходов кондоминиума счета на поставку электрики или воды для расположенных в здании коммерческих объектов с отдельными счетчиками.

Нужен ли португальскому кондоминиуму управляющий?

Безусловно, нужен. В 2022 году функции управляющего заметно усилены Законом 8/2022. В Португалии управляющий кондоминиумом выполняет функции исполнителя решений собрания жильцов, в т.ч.:

отвечает за организацию собраний и исполнение решений;
ведет переписку;
контролирует сбор и расходование средств;
готовит проект годового бюджета и финансовый отчет;
управляет резервным фондом;
подписывает договора с поставщиками и страховщиками;
представляет интересы в суде.

Уборка двора и подъездов, ремонт инженерных систем и лифтов, контроль за состоянием крыши, стен, фундамента, гаражей и ворот – все это часть ежедневных забот управляющего.

Есть в работе управляющего определенные ограничения. Так, для проведения ремонта с дополнительным финансированием управляющий обязан представить на собрании кондоминиума минимум три разных предложения для выбора оптимального варианта.

Важно! В Португалии срок полномочий управляющего кондоминиумом ограничен одним годом. Выборы на общем собрании, в спорной ситуации – по решению суда.

В Португалии нет жестких правил выбора управляющего или обязательного лицензирования этой деятельности. При желании функции управляющего могут быть возложены на одного из жильцов – без оплаты или (по решению собрания) с оплатой либо полным / частичным освобождением от уплаты взносов.

Для профессионального управления нанимают третье лицо или компанию, которая получает все полномочия управляющего и доступ к счетам кондоминиума.

Если доход кондоминиума за предыдущий год превысил 200 тысяч евро, в Португалии обязателен организованный бухгалтерский учет. Кондоминиум обязан привлечь сертифицированного бухгалтера. Услуги бухгалтера могут оплачивать и кондоминиумы с меньшим доходом, все зависит от решения большинства жильцов.

Какие расходы несет владелец квартиры в португальском кондоминиуме?

Совладелец общих зон обязан участвовать в утвержденных общим собранием кондоминиума расходах на содержание дома. Используется квартира владельцем, сдается в аренду или пустует – неважно.

Обязательные расходы; рассчитываются на основе утвержденного общим собранием годового бюджета кондоминиума;

эксплуатационные (в счет включат расходы на уборку, освещение вестибюлей и лестниц, обслуживание коммуникаций, лифты, бассейн, охрану и прочая);
резервный фонд (минимум 10% годового бюджета, взносы распределяются пропорционально долям владельцев квартир).

Дополнительные взносы (экстренный ремонт, модификация, иное) в кондоминиуме собирают по мере необходимости и утверждают изменениями в бюджет на общем собрании.

Оплата за кондоминиум в Португалии – пропорциональная долевая; рассчитывается по стоимости квартиры (определена оценкой квартиры, отражена в реестре недвижимости). Расчет в процентах или доле на тысячу евро расходов. Чем больше квартира, тем выше доля в общих зонах, больше расходов на кондоминиум.

Пример расчета ежемесячной платы в португальском кондоминиуме. Собрание кондоминиума утвердило годовой бюджет 35000 евро. Доля владельца квартиры в расходах 20 евро за тысячу. Расчет простой: 35000€ х (20/1000) = 800 €/год. При помесячной оплате платить 58,33€ каждый месяц до утверждения нового бюджета.

Когда оплачивают коммуналку в португальском кондоминиуме? Порядок оплаты утверждается собранием. Классика – ежемесячные платежи. Изредка совладельцы кондоминимума принимают совместное решения об иной периодичности (раз в квартал / раз в полугодие / ежегодно), и это совершенно законно.

Ст. 1424 ГКП разрешает собранию кондоминиума большинством голосов менять условия распределения расходов на содержание общих зон. Жильцы вправе принять решение о равных долевых взносах (независимо от оценки) или изменить пропорцию для экстренных взносов.

Как принимаются решения на собраниях кондоминиума в Португалии?

Внести изменения в Правила кондоминиума, утвердить годовой бюджет, согласовать расходы на ремонт фасада, разрешить снос стены, запретить проживание с животными или шум с 22:00 – все это входит в компетенцию общего собрания владельцев квартир кондоминиума.

Отвечает за организацию собрания администрация / управляющий. Ст. 1433 ГКП предусматривает обязательное собрание кондоминиума ежегодно в первой половине января – для утверждения отчета и бюджета, выборов нового или подтверждения статуса действующего управляющего.

Важно! Внеочередное собрание португальского кондоминиума созывается по инициативе администрации или жильцов, представляющих 25% и более стоимости здания.

Формат встречи прописан в Правилах кондоминиума. Традиционно собрания проходят вживую. С учетом новых технологий собрание кондоминиума может утвердить альтернативные форматы встречи – онлайн, видеоконференции.

Для утверждения решения на собрании кондоминиума в Португалии в большинстве случаев действует правило большинства – не менее двух третей от общей стоимости здания (п.п. 3,4 ст. 1422 ГКП).

Протокол подписывают лично или с применением электронной подписи. Обязательные элементы протокола: дата, место проведения, список всех совладельцев с отметками о присутствии/отсутствии, вопросы на голосование, результаты голосования, решения. Иначе документ признается недействительным.

Принятые решения доводятся до ведома совладельцев утвержденным Правилами способом: заказное письмо с уведомлением или электронное письмо. Срок уведомления владельцев квартир – 30 дней. Нет ответа – собственник согласен с решением. Свое несогласие с решением владелец квартиры может изложить в письменной форме в течение 90 дней.

Что делать, если не согласен с решением кондоминиума в Португалии?

Даже если на общем собрании владелец квартиры голосовал против, он обязан исполнять принятые решения, включая оплату обязательных и дополнительных взносов или исполнение особых условий совместного проживания. Отказ возможен, если собрание или подсчет голосов проведены с нарушениями.

Если владелец квартиры отказывается оплачивать ремонтные работы общественных зон и может доказать, что сумма расходов утверждена с нарушениями, на основании ст. 1433 ГКП он имеет право подать иск в суд, не позднее 60 дней с даты принятия решения.

Что учесть во время ремонта квартиры в португальском кондоминиуме?

Цвет стен или тип пола внутри квартиры – личное дело владельца. Согласование с кондоминиумом потребуется при замене части общего водопровода или электросети. Обязательно согласие кондоминиума при любых ремонтных работах, требующих официальное разрешение муниципалитета. Таких работ немало – от покраски фасада до сноса несущих стен.

Владельцу квартиры в кондоминиуме Португалии до начала ремонтных работ нужно:

уведомить администрацию кондоминиума;
разместить объявление для соседей о ремонтных работах и их продолжительности;
соблюдать Регламент уровня шума;
проводить ремонт исключительно в рабочие дни с 8:00 до 20:00.

Особый случай – экстренный ремонт. Если есть риск ущерба зданию / имуществу или безопасности окружающих, ремонт общих зон признается «неотложным и необходимым». Ст. 1427 ГКП разрешает владельцу квартиры проводить неотложные и необходимые ремонтные работы общих зон без предварительного уведомления администрации. Расходы распределяются между всеми соседями, получившими выгоду от аварийного ремонта.

Можно ли объединить или разделить квартиры в португальском кондоминиуме?

Такие ситуации учтены ст. 1422-А ГКП. Если две квартиры смежные – на их объединение даже не потребуется разрешение совладельцев кондоминиума. Достаточно заверенного письменного документа, который передается администрации кондоминиума.

Для объединения смежного гаража с квартирой или разделения квартиры на две автономные единицы требуется разрешение собрания.

Платить или не платить за лифт в португальском кондоминиуме?

П. 4 ст. 1424 ГКП – расходы за лифт оплачивают совладельцы, пользующиеся лифтом. Владельцы квартир на первом этаже могут за лифт не платить. Исключение – лифт используется для доступа в подземный паркинг, кладовую или на общую террасу. Жители второго и выше этажей расходы на содержание лифтов, как правило, оплачивают. Порядок распределения расходов на эксплуатацию лифта утверждает собрание кондоминиума.

Нужно ли сообщать соседям и администрации португальского кондоминиума о продаже квартиры?

Соседям – нет; владельцы квартир в кондоминиуме не имеют права преимущественной покупки (ст. 1423 ГКП).

Администрации кондоминиума - нужно. П. 3 ст. 3 Декрета-Закона 268/1994 с изменениями 2022 года требует обязательной отправки заказным письмом уведомления о продаже квартиры и личности нового владельца. Крайний срок – 15 дней с момента продажи. Если вовремя не сообщили – будьте готовы оплатить расходы кондоминиума на идентификацию нового владельца или оплатить накопленные «собственником-инкогнито» долги по коммуналке.

Как взыскать у соседа по кондоминиуму долги по коммуналке?

Никто не застрахован от соседей-должников. В Португалии процесс истребования долга возложен на администрацию кондоминиума. Первая попытка – переговоры и заключение соглашения о рассрочке. В худшем случае администратор представляет интересы кондоминиума в мировом суде (дела стоимостью до 15000€) или местном суде. При разбирательствах в суде добавляются судебные издержки и оплата гонорара адвоката.

Кто декларирует доходы португальского кондоминиума?

Если часть помещений в общих зонах сдается в оплачиваемую аренду, управляющий ведет финансовую отчетность, включая электронные квитанции и отчетность перед налоговой. При этом кондоминиумы Португалии не являются плательщиками корпоративного подоходного налога.

Полученный доход:

распределяется пропорционально долям между всеми совладельцами;
считается исключительным доходом владельцев квартир;
включается в налоговую декларацию владельцев квартир.

Какие вопросы задать перед покупкой квартиры в кондоминиуме в Португалии?

Вопрос N1 – сколько платить за участие в кондоминиуме? Ответ принимается не на словах; продавец квартиры обязан предоставить письменную справку от администрации кондоминиума с подробным описанием платежей за квартиру. Такую справку продавцу обязаны выдать в течение 10 дней с момента регистрации запроса. Документ обязателен для заключения договора купли-продажи.

Ознакомьтесь с актом раздела имущества кондоминиума, чтобы разобраться:

какие зоны предназначены исключительно для использования отдельными квартирами (расходы не включены в общие);
какова процентная доля каждой квартиры в расходах на содержание общих зон.

Уточните у администрации кондоминиума:

есть ли резервный фонд и какие платежи уже внесены;
нет ли задолженности перед поставщиками;

Обратите внимание на страховку. Выгодный вариант – общий полис страхования для всего кондоминиума – комплексный или на отдельные риски. Иначе владельцу квартиры придется включать в обязательный для объектов в кондоминиумах (требование ст. 1429 ГКП) договор страхования от пожара не только квартиру, но и общественные зоны кондоминиума.

Долги предыдущего владельца перед кондоминиумом. Если у продавца есть задолженность (неважно - обязательные взносы, резервный фонд или дополнительные взносы на ремонт, утвержденные до продажи квартиры), он обязан погасить долг, взыскивать его с нового владельца кондоминиум не имеет права.

Исключение – личное согласие покупателя взять на себя обязательства погашения задолженности предыдущего владельца. Согласно п. 3 ст. 1424-А такое согласие фиксируется в договоре купли-продажи или отдельном документе.

Кроме осмотра квартиры, оцените состояние общественных зон, потребность в ремонте – это неминуемые дополнительные расходы в будущем. Уточните – какое оборудование жизнеобеспечения здания установлено, срок эксплуатации, энергоэффективность, потребность в ремонте.

Обратите внимание на тип договоров с обслуживающими организациями и поставщиками:

при базовом договоре на обслуживание лифта расходы на ремонт оплачиваются дополнительно;
комплексный договор уже включает большую часть расходов на ремонт.

Прочитайте правила кондоминиума. Португальское законодательство разрешает совладельцам менять условия распределения расходов между собственниками, запрещать посуточную аренду, установку кондиционеров или монтаж бельевых веревок, устанавливать ограничения на содержание животных или возраст жильцов.

При покупке квартиры в португальском кондоминиуме владелец принимает на себя немало обязательств. По сути, все здание и двор становятся вашим имуществом, нуждающемся в уходе и присмотре. Кондоминиум – это про умение договариваться с соседями и при этом вести себя как полноценный хозяин. Сложно, но увлекательно.

Помимо вопросов недвижимости, экспаты в Португалии часто сталкиваются с необходимостью оформления личных документов для жизни и легального пребывания. В нашем бюро мы помогаем с переводом и легализацией личных документов (свидетельства о рождении, браке, разводе, дипломы и т.д.), истребованием справок из других стран, постановкой апостиля, нотариальными услугами, а также сопровождением в миграционных вопросах: получением вида на жительство (ВНЖ), гражданства Португалии, регистрацией брака, поступлением в университет и другими процедурами в AIMA, IRN и других органах. Всё это можно организовать удалённо. Если вам нужна помощь с этими вопросами — пишите нам, разберёмся.

Инна Шемет